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北京盈科中心新主人吴继炜独步地产江湖秘籍

发布时间:2019-11-09 18:29:54

北京盈科中心新主人吴继炜:独步地产江湖秘籍何在?

内容导读:是李嘉诚(专题阅读)的交易对手,亦屡屡与黑石、凯雷等劲敌过招,吴继炜独步地产江湖的秘籍何在?

在北京最繁华的三里屯商圈,昔日地标盈科中心已鲜有人问津,潮流酒吧和餐厅林立的街区里,其陈旧外表显得格格不入。近日,这栋始建于上世纪末的建筑迎来了自己的新主人,并且号称要把它重新拉回中心地 位。

4月8日,李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元(约合57.8亿人民币)的价格将此项目整体出售给房地产私募基金公司基汇资本,成就了海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。去年8月,李家 七连抛 的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手。

我看中的是它的地点和体量 ,基汇资本董事长、执行合伙人吴继炜告诉《环球企业家》,这位 李家接盘者 仅40出头,与老练商人形象有很大反差,他认为以这个价格在北京无法复制的精华地段,收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得,听上去像是捡了个大便宜。

盈科中心从2008年开始叫卖,前期竞购者颇多,而基汇资本一直在观望准备。盈科与SOHO等买家的几轮谈判均在最后一刻告吹,原因是李泽楷总感觉自己卖得太便宜,谁料国内楼市越发低迷,此时进场的基汇资本俨然坐收渔翁之利,比起2013年底盈科中心66.57亿 港元的估值,这次交易的价格仅溢价8%,并且其3.38 万元/平方米的单价也远低于周边物业的市场价 格。

李泽楷着急卖,而基汇资本刚募集完新一期基金弹药充足,双方的谈判过程很快。从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等等,前后仅用了三个月。 1月份开始正式谈,许多谈判都是凌晨进行,双方不眠不休非常疯狂。 基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦告诉《环球企业家》。他是该项目的操作者,这些年频繁的收购让彭早已适应了这样的工作节奏, 整个团队都是工作狂,凌晨4点钟发邮件都有人回,大家收不到邮件会有点失落。

有意思的是,7年前基汇资本联合太古地产收购不被人看好的新三里屯项目(如今的太古里),当时正热的盈科中心乃是三里屯令人艳羡的地标建筑。时过境迁,基汇资本和太古地产一起,用7年的时间将太古里打造成新的地标,而盈科中心则逐渐没落。今年二月份,基汇资本成功退出太古项目,再回过头购入老地标,相比太古项目卖出的价格,盈科中心的购入价格显得非常划算。

当然,便宜的东西自然有其问题所在。楼板面积约17万平方米的盈科中心,由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。自2011年10月底太平洋百货宣布撤出后,地下一层至地面五层共计6层的物业一直未能租出,至今已空置近3年。然而, 空置 带来的巨大想象空间反而让买方感到兴奋,彭庆邦表示, 如果原来的商场都是租满的,我们一定不会买,因为如果想依自已的规划改造,得赔大量的钱终止合同让老租户走。

接手之后,基汇资本的思路将不同于地产商,若是后者拿下盈科中心,拆散出售的可能性会更大,很容易回笼几十亿现金,满足了财务目标。基汇资本则打算用几年的时间,在整体资产管理的策略下改造盈科中心,希望重新打造它的地标特质,并在未来以Reits上市或者合并收购的方式整体退出。

拯救

这是基汇资本的惯用手法,它偏好买下破旧的老楼,帮助重整以创造价值,过去几年干得最多的便是救活 烂尾楼 。

上海353广场项目是典型例子。2006年,基汇资本花9亿元买下这栋上海南京东路上知名的 烂尾楼 ,当时名为 东海商都 ,拥有70多年历史的老建筑外表散发着优雅光芒,但里面几乎全空,被视之为商场 百慕大 ,多次更换经营者始终不尽如人意。

历史悠久的楼通常都有棘手的遗留问题,统一使用权成为该项目的最大难点, 买入后虽然产权是我们的,但有19个有使用权的 散户 在里面,从六七十年代就一直在使用,导致没有办法全面施工做完整的改造,我们花了很多功夫跟这些人谈,支付合理的遣散费让他们离开。 彭回忆道。

全部谈妥后,基汇资本邀请海外知名设计公司参与改造,在保留原来的Art Deco装饰艺术风格的前提下,斥资4亿元巨资进行重新装修,并将 东海商都 改名为 353广场 ,同时调整了定位。当时南京东路东段部分并非核心区域,零售的业态偏低档。基汇认为这和步行街上流动的国内外游客的较高消费能力并不契合,便把整体定位调整为中端、时尚的购物中心,开始重新招商。

2008年 353广场 重新开张时,主力租户为Zara、Guess、FILA等品牌,这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生,随着人气越来越旺,它甚至盘活了南京东路与山东路交叉口的整个地段。苹果此后也在 353广场 对面开了旗舰店,此前没有公司想过会在这个地段开旗舰店。2012年,基汇资本成功退出该项目,以24亿元将 353广场 出售给麦格理集团等海外投资机构。

在基汇资本过去投资的所有项目中,从来不做单纯的财务投资,而是采用深度操盘、战略增值的运作模式,持有353广场期间,基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理,而每一个类似353广场这样的 烂项目 都需要深度介入予以打造提升,其主要策略可以简单归结为:买便宜的楼 包装 高价卖出,俨然一个楼盘 包装大师 。

能做到这一点,源于基汇资本旗下拥有的三大运营平台,整合成一个完整的资产管理团队,包括商业管理平台,负责对其收购的商业项目进行重新定位和招商以及物业管理;酒店运营平台GCP Hospitality Management;住宅开发平台中国城市置业有限公司。每一个平台的总经理都拥有在各自领域二三十年的运营经验,这也是基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同。

这些资产管理团队通常从每一个项目谈判初期开始介入,提供他们的判断。比如购买盈科中心之前,由于基汇资本在三里屯商圈投资管理了太古里、北京极栈酒店(Hotel G)和万国公寓等,扎根于此的资产管理团队对三里屯的一切烂熟于心,那些品牌在这个地段比较适合,租金能拿到多少,营业额的状态如何,都能提供前线的商业数据来做测算支撑。在接手一个项目之后,资产管理团队通常会向项目公司派驻总经理、财务总监、招商总监三个核心人员参与深入打造。

刚开始成立这些平台乃不得已而为之,吴表示, 本想找到一些营运伙伴帮我们做,但发现他们不懂我要做什么,配合起来很不顺畅。 无奈之下决定成立自己的经营团队,几年下来沉淀的平台管理能力反倒成为自己的核心竞争力。

过去,海外地产基金主要以3种方式进入内地市场:第一种是投资开发型,即从前期就开始介入项目的开发,如新加坡政府投资公司、凯德置地、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行等;第二种是收租型,即购买有稳定租户的成熟物业,长期持有收租盈利,如美国国际集团(AIG)、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等;第三种是不良资产处置型,通过收购不良资产,将其证券化打包处置、变现盈利,主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。

相比之下,基汇资本有着很强的独特性。吴继炜表示, 我们的DNA决定了走这样的模式 ,在成立基汇资本之前,吴是一个典型的房地产经营者,而非基金管理人,他颇为擅长拯救 烂尾楼 ,曾救活美国好莱坞罗斯福酒店让其一炮而红。

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